Dans ma quête de diversification et d’optimisation patrimoniale, la question de l’investissement immobilier en France ou à l’étranger revient souvent. Il faut bien prendre en compte votre situation actuelle et votre objectif final, car il n’y a pas de meilleure réponse absolue. Je vous fait part de ma situation à prendre comme un exemple parmi d’autres. J’espère qu’il vous servira de pistes de reflexion pour définir votre propre stratégie de constitution de patrimoine.
Ma situation
Je suis à mon compte dans le secteur du marketing en ligne, je peux donc facilement choisir de vivre où je veux dans le monde. J’ai commencé l’investissement immobilier par ma résidence principale en France. Une maison dans une petite ville près de l’océan, mon rêve de l’époque. Une fois cet objectif atteint, mon parcours à fait que je souhaitais changé, je l’ai donc mise en location pour acquérir une autre maison un peu plus grande. La vie continuant, je fonde une famille avec enfants, la maison n’est plus suffisante et je dois encore changer… Ma femme étant d’origine étrangère, vient alors la question de la diversification : on reste en France ou on part dans son pays ? Voici les critères essentiels que j’ai notés dans mon carnet de bord pour prendre une décision éclairée.
Pourquoi investir en France ?
L’effet de levier bancaire : un avantage décisif
En France, l’un des plus grands atouts de l’investissement immobilier est l’accès au crédit bancaire. Les banques proposent des taux historiquement bas et permettent d’investir avec un apport limité (généralement 10 % du prix d’achat, voire moins dans certains cas).
Points forts :
Taux fixes prévisibles
Possibilité de financer l’investissement à 100 %
Effet de levier pour augmenter son patrimoine avec peu de capital de départ
A contrario, à l’étranger, les banques locales financent rarement les investisseurs étrangers. Il faut donc souvent payer en cash, ce qui limite le nombre d’opérations possibles et l’effet de levier.
Un marché stable et réglementé
La France bénéficie d’un marché immobilier relativement stable sur le long terme, malgré des fluctuations régulières. L’encadrement juridique protège également les investisseurs, avec des lois qui régulent les relations entre bailleurs et locataires.
Points forts :
Évolution généralement haussière des prix
Protection légale en cas d’impayés (même si la procédure est longue)
Encadrement du marché locatif
Certains investisseurs s’inquiètent du risque de squats ou d’impayés, mais ces cas restent marginaux lorsque l’on choisit les bons locataires et un contrat adapté (bail meublé, caution solidaire, GLI – Garantie des Loyers Impayés).
Points faibles
Les lois changent tout de même souvent par rapport à l’engagement que l’on prend avec la banque pour un crédit de 20 ou 25 ans. Je pense :
- aux dernières lois sur le statut LMNP,
- les contraintes liées au normes de DPE qui évoluent,
- la montée des coûts du matériaux et de la main d’oeuvre des petits artisans avec la nouvelle loin sur la TVA des micro-entreprises.
- la suppression de la taxe d’habitation suivie d’une hausse des taxes foncières puis le projet de réhabilitation de la taxe d’habitation.
Une bonne accessibilité financière et fiscale
L’immobilier en France reste abordable par rapport à d’autres pays d’Europe occidentale. Il est encore possible d’investir dans des villes secondaires à des prix compris entre 2 000 et 3 000 €/m², tout en obtenant des rendements nets de 5 % à 7 % avec une stratégie optimisée (colocation, location meublée, etc.).
De plus, de nombreux dispositifs fiscaux permettent d’optimiser la rentabilité :
- Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) pour amortir fiscalement le bien
- La loi Pinel pour les investissements en immobilier neuf
- Le déficit foncier pour les biens anciens avec travaux
Une maîtrise du marché et du cadre juridique
Investir en France signifie éviter les problèmes liés à la méconnaissance des lois locales et des spécificités fiscales. Il est plus simple d’anticiper les charges, les impôts et la réglementation locative, ce qui permet une meilleure gestion du risque.
De plus, si l’on prévoit un jour de revenir en France, avoir un bien immobilier peut être stratégique en guise de résidence principale ou pour loger sa famille
Attaches personnelles et flexibilité
Investir en France permet de garder un pied-à-terre, utile pour des vacances ou un éventuel retour au pays. C’est aussi une stratégie pertinente si l’on souhaite transmettre un patrimoine stable à ses enfants.
Pourquoi investir à l’étranger ?
1. Un rendement potentiel plus élevé
Dans certaines régions du monde (Asie du Sud-Est, Amérique Latine, Europe de l’Est), les rendements locatifs peuvent atteindre 15 à 25 % bruts, notamment en location saisonnière.
Exemples :
- Bali : prix abordables et forte demande touristique
- Mexique (Tulum, Playa del Carmen) : explosion du marché locatif touristique
- Turquie : marché dynamique et immobilier bon marché
Mais attention ! Ces rendements attractifs s’accompagnent souvent de risques accrus (volatilité, économie instable, barrières légales).
2. Un coût d’acquisition souvent plus bas
Dans certains pays, il est possible d’acheter un bien immobilier pour moins de 50 000 €, un budget qui ne permettrait rien en France. Cela permet d’accéder à l’investissement avec moins de capital.
Si je prend l’exemple de l’Indonésie que je connais personnellement. Le cot de la main d’oeuvre est ridicule comparé à celui de la France, peu de normes à respecter, une taxe foncière quasi nulle et une rapidité de construction imbattable.
Toutefois, les étrangers payent souvent un prix plus élevé que les locaux, et des frais cachés peuvent exister (commissions, taxes, etc.).
3. Des barrières à l’entrée importantes
L’investissement à l’international implique de comprendre et maîtriser plusieurs facteurs :
- Risque politique et économique : certains pays connaissent des crises régulières (ex : Argentine, Venezuela).
- Propriété des biens : en Indonésie, un étranger ne peut pas être propriétaire en nom propre.
- Accès au crédit : il est souvent inexistant ou avec des taux très élevés pour les non-résidents.
- Gestion à distance : une difficulté supplémentaire si l’on ne réside pas dans le pays.
Le dépaysement
On peut se trouver un petit coin paradisiaque pour changer d’air, changer d’atmosphère en ayant un peu de cash flow dans la monnaie locale avec en prime son pied à terre. C’est principalement cette raison qui m’attire dans l’investissement à l’étranger.
Conclusion
Investir en France offre sécurité et facilité d’accès au crédit, tandis qu’investir à l’étranger peut offrir des rendements plus élevés mais avec des risques et contraintes importants. Comme toujours, la clé réside dans une analyse approfondie du marché cible et une stratégie adaptée à son profil d’investisseur.
📌 À noter : Si je veux explorer l’investissement immobilier hors de France, il faudra bien s’entourer (experts locaux, avocats, fiscalistes) et anticiper les risques spécifiques à chaque pays.